【保存版】正しい注文住宅の土地探しの流れとポイント

土地探し_アイキャッチ画像

「土地探しって何から始めていいかわからない!」
「いつ誰にお願いするものなんだろう…」

「家づくりの7割は土地探し」と言われるほど、重要であり大変な段階である土地探し。しかし、何から始めていいのか、誰に頼めばいいのかもわからず悩んでしまいますよね。

今回の記事では注文住宅の土地探しについて、始めるタイミングから、優先順位をつけるためのチェックリスト、追加費用を避けるための注意点までご紹介します。

わかりやすく解説していきますので、自分の土地探しをイメージしながらしながら見てみてくださいね。それでは参ります!

この記事を執筆したライター

菅原陽菜
おうちキャンバス編集部
菅原 陽菜

過去に、住宅展示場に足を運び、色々なハウスメーカーの営業マンの売り込みを受けて、かえって疑問が増えた経験を持つ。
「もっと体系的な住宅情報が知りたい」と考え、家づくりの情報サイト「おうちキャンバス」を設立。ライターとして記事を投稿する。

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この記事の監修者

たてまる
家づくり専門アドバイザー
たてまる

大学で材料工学・建築素材を研究、30歳でマイホーム購入を決意。コツコツと住宅知識を増やし、満足の家を建てた経験を持つ。現在は「はなまるな家を建てよう🌸」をモットーに、家づくりで役立つ情報をYouTube、SNSにて発信している。

土地探しはハウスメーカー探しのあと!注文住宅の流れを確認

注文住宅の流れ(土地探しは4番目)

そもそも土地探しは家づくりのどのタイミングで始めればよいのかよくわからないですよね。注文住宅づくりは13個のステップに分かれます。

①どんな家を建てたいかイメージする
②予算を考える
③建築会社を探す
④土地探し
⑤土地の買付証明書の提出
⑥住宅ローン仮審査を受ける
⑦土地の売買契約をする
⑧本設計をしてもらう
⑨工事請負契約をする
⑩建築確認申請をする
⑪住宅ローンの本申請をする
⑫着工
⑬工事完了

土地探しは4番目、建築会社(ハウスメーカー)を探してからのスタートです。「予算→ハウスメーカー→土地」この流れが非常に大切です!
この一連の流れの理由は、一言で言えば予算内で希望する家を建てるためです。

先に土地を考えると、家にまわせる費用が不足したり、土地に家の間取りが制限されてしまい、希望の家を建てられない可能性があります。

さらに、希望の土地を見つけても予約しておけるのは約2週間です。
2週間の間にハウスメーカーを探して、大まかな家の間取りを考えるのはかなり厳しいですよね。

費用、間取り、ハウスメーカー選びの制限時間の3つの点で、土地探しは先に行わない方がいいのです。

土地決定後の流れについては記事の後半でお伝えします。

「予算→ハウスメーカー→土地」の詳しい流れ

それでは「予算→ハウスメーカー→土地」の流れについて詳しくみていきましょう。
「すでに予算やハウスメーカーは決まっている、やはり土地を先に探したい!」という方は こちらをご覧ください(「土地を探す」のブロックに飛びます)。

予算を考える

まずは予算です。現段階で1ヶ月にいくら使っているのか、月いくらならローンを払っていけるのかを考えます。

だいたい今の家賃+ 1〜3万円が住宅ローンの支払いになる人が多いです。

ハウスメーカーを選ぶ

次にハウスメーカー選びです。展示場やホームページを回ってみると、多くのハウスメーカーがあり、一社一社話を聞いたり、資料請求をして調べたりするのは非常に疲れてしまいます…。

そこで、決めた予算にあったメーカーをねらって調べてみるのがおすすめです。

大手ハウスメーカーを価格別にランク付けしてみるとこちらの図のようになります。

坪単価マップ

ゾウ級など上に行くほど価格は高くなり、ウサギ級など下にいくほどコストが抑えられる傾向です。

ウサギ級のタマホームで坪単価が約48万円〜、ゾウ級の住友林業で坪単価が約70万円〜のようなイメージです。もちろん、商品やオプションの付け方によって価格は上下しますが、参考にしてみてください!

もっと詳細に自分に合ったハウスメーカーが選べるのが、おうちキャンバスの無料診断です。好きな外観や取り入れたい設備、重視する性能や月々のローン支払額などから、あなたに合ったハウスメーカーをオススメできます。

ハウスメーカー選びはおうちキャンバスにお任せください 今すぐ診断する!

こちらの診断などを利用して、ハウスメーカーの候補を3社程度に絞り込み比較・検討をして、最終的に1位のハウスメーカーを決めましょう。

土地を探す

1位に決めたハウスメーカーの営業マンと「総予算・家の予算・土地代」を決めて、いよいよ土地探しを始めます。「土地代=総予算ー家の予算」です。

「この金額で土地探しをお願いします」と依頼しましょう!

この時に意識するポイントは3つです。

①本気度を見せること:
土地を見つけてくれたら家を買います!と言い切ることで、ハウスメーカーはよい土地を探してくれようとします。

②ざっくりと希望の間取りを決めておくこと
南道路にしたい、外観はこうしたいといった間取りを決めておくと、その家が建てられる土地を探せます。

③事前に優先順位を決め、共有すること
土地探しは家づくりの7割を決めるとも言われますが、100点満点の土地はありません。60点なら契約してもよいと言われるほどです。
次に紹介するチェック項目からご家族の中で優先順位を決め、営業の方と共有しましょう。

土地探しの前に!チェックリストで優先順位を決めよう

土地探しを本格的に始める前に家族で土地に対する優先順位を確認しましょう。ハウスメーカーの人に土地探しをお願いする場合も、不動産に頼んだり自分で探したりする場合もこの工程は重要です。

編集ライター
編集ライター

そこで住宅四天王のエースさんに細かく具体的に優先順位を検討できるチェックリストを教えていただきました!

ココがポイント!

みなさんは土地探しを利便性・通勤・駅の距離ぐらいで考えていませんか?

このチェックリストはハウスメーカーなどに土地探しをお願いするときにも強い武器になります。

自分に合った土地を見つけるためにチェックリストで優先順位を決め、ご家族と話し合ってみてください!

チェック項目は全部で28個です。大きく「建てる・住む・備える」という観点でカテゴリ分けをしました。それでは見てみましょう!

建てる【費用・土地そのもの】

希望の家を建てるためにチェックしておきたい項目が以下の8つです。費用と土地そのものの条件に分けられます。

費用 □金額 予算内か
□追加工事 地盤改良工事などがあるか
土地そのもの □サイズ 何坪欲しいのか
□土地の形 長方形・正方形が一般的。変形地でないか
□道路の幅 家の前の道路が4mあるか
□道路の方角 玄関の向きはどうしたいか
□駐車可能台数 自転車・車の台数分停められるか
□庭の広さ 希望する広さがあるか

わかりにくいものについていくつか補足します!

土地の形:変形地で追加費用?

土地の形に注意です。

長方形や正方形の土地なら問題ありませんが、三角形などの変形地だと、それに合わせて建物の凹凸が増えます。オプション工事費用として金額が増えてしまうメーカーも多いです。

道路の幅:自分の敷地も道路になる?

家の前の道路は4mないといけない決まりになっています。

それでは3mしかない場合はどうなるのでしょうか。

答えは「道路の中心に線を引いてそこから2m自分の敷地も道路にしなければならない」です。かなり損をしてしまいます。

道路の方角・日当たり:玄関はどちらに置くか?

「南玄関か北玄関か?」という話は聞いたことがあるでしょうか?

太陽は東から上り西に沈むため、南に大きな窓をとると部屋が明るくなります。

そうした場合、玄関・リビング・バルコニーは南を向くことになり、南玄関の家ととらえられます。このとき南玄関の家にするには南道路の土地を探す必要があるんです。

西道路、北道路、東道路についても同様です。いつ、どこに日が当たってほしいのかを考えて道路の方角を決めましょう。

住む【利便性・住み心地・地域の環境】

次に利便性や騒音問題といった住む中で気になるポイントをチェックしてみましょう。

利便性 □利便性 スーパーやコンビニは近くにあるか
□通勤 会社までの距離や混み具合
□駅、バス停への距離 徒歩何分だといいか
□小学校 家から徒歩で通えるか
□中学校 家から徒歩・自転車で通えるか
□高校・大学 家から徒歩・自転車・公共交通機関で通えるか。学力が合う学校があるか
□実家との距離 子どもを預ける・介護などのしやすさ
住み心地 □日当たり 遮る建物はないか
□音・振動 大きな道路・線路がある場合は注意
□臭い ゴミ捨て場、田んぼ、工場がある場合は注意
□プライバシー 人から見られやすい場所か。カーテンを開けられるか
地域の特徴 □土地のエリア 希望のエリアはあるか
□街の雰囲気 都会的、子どもが多く賑やかなど
□治安 ゴミ捨て場、落書きの有無などをチェック
□近隣の住民 年齢層、家族の形態など
□おばけ・歴史 心理的瑕疵はないか

ほとんどは項目を見ていただければわかると思いますが、「近隣住民」について少し補足します。

近隣の住民:新しい住宅地か昔からの住宅地かでも変わる

近所付き合いも土地選びの大切な判断基準です。

古い住宅地ですと、実際に土地のある場所に行ってどんな人が住んでいるのかを見たり、ハウスメーカーの人に聞いてみたりするとなんとなくわかります。年齢層にバラつきもあるため、あまり深く関わらないことも多いです。

新しい住宅地は新築が多いので、30〜40代の若い世帯が多いです。子どもの年齢も近いこともあり、親しくなれるのはいい点ですね。しかし、ママ友問題で揉めることもあるので注意は必要です。

備える【将来性・安全性】

最後に訪れるかもしれない災害や、家の売却についても考えてみましょう。

将来性 □将来性 発展していくエリアか
□資産価値 将来売る際に価値が落ちないか
安全性 □災害 (地震、津波、水害など) 地盤の強度、ハザードマップの情報をチェック
□高圧線の有無 万が一電線が切れると危険

資産価値・将来性:将来的に売れるのか?

将来的に売りたいと考えている場合、今後発展していく街かどうかも重要です。市が計画している都市計画道路を見ると、大きな道路が立つ=発展していくことがわかります。

埼玉の都市計画
引用:埼玉県都市計画道路の決定(変更)状況 和光 計画図

こちらが実際の計画図です。計画図と一緒に理由書もアップロードされているので、混雑緩和や緊急輸送道路の確保など、変更の理由もわかります。道路が増えたり広がったりしている地域は発展していく傾向があります。

災害:ハザードマップ、河川水位情報でチェック

埼玉のハザードマップ
引用:さいたま市洪水ハザードマップ(荒川・入間川)

大雨や津波被害を受けにくい場所が好ましいですよね。
ハザードマップや、橋に取り付けられているカメラでリアルタイムの情報をチェックできる河川水位情報で、予定する土地を見てみるのがオススメです。

高圧電線:土地代は安くなるが万が一の時は危険も

高圧電線

電気を届ける高圧電線の下は土地代が安くなりますが、万が一大雨や台風で切れた時は危険です。


チェック項目の解説は以上です。「建てる・住む・備える」を合わせた28個の中から5つぐらいに絞って家族の方と話し合ってみてください!

夫婦であっても、優先したい点はきっと違っているはずなのですり合わせをしておくことが大切です。

土地探しの注意点!大幅予算オーバーの可能性も

優先順位付けは土地への希望を考える作業でした。
次は「こんな土地に注意!」という気をつけるべき土地の特徴を紹介します。

地盤:地盤改良工事は必要か?

土地が柔らかいと家が沈まないように補強する工事が必要です。
「地盤改良工事」といい追加で100〜200万円程かかってしまいます。

正確な価格を知るためには地盤調査を行う必要がありますが、原則土地を契約する前に地盤調査をすることはできません。

まずはハウスメーカーの担当の方に近くの調査資料がないか確認してみましょう。

地中埋設物:水道管はあるか?ゴミは埋まっていないか?

地中埋設物とは、土の中に埋まっているものを指します。
気をつけるべきは、水道管とゴミです。

水道管:引き込まれているか?古くなっていないか?

水道管が引き込まれていない土地は引き込みにかなりお金がかかります。300万円かかったケースもあるそうです。古くて交換が必要になるケースもあるので確認してみましょう。

ゴミ:見つかったら誰が処分するのか?

空き瓶やコンクリートブロックなどが出てきて、処分に20万円かかったケースもあるといいます。

誰が処分するのか契約書に明記されているので、土地契約の際には注意してみましょう。

土留(どどめ):土留は古くなっていないか?

宅地(今から家が立つ予定の土地)と隣の土地に高低差がある場合、土が溢れていかないように抑えるのが土留です。これが古くなっていて危険だと判断されるとやり直しが必要です。

土留

また、玉石(たまいし)といってただ石を積んでいるものだと、原則建築不可になります。これをやり直すとかなり費用がかかり、玉石のやり直し工事に800万円かかった例もあります。

「あの土留は大丈夫か設計士に確認してください」とメーカーの営業の方にお願いすると安心です。

法規的な制限は満たしているか?

そもそもその土地が家を建てられる土地か?という問題もあります。まずは用途地域を調べ、そのあとに建ぺい率や容積率・高さ制限などをチェックしましょう。

編集ライター
編集ライター

基本的にはハウスメーカーの担当の方が確認してくれるので細かく覚える必要はありません。言葉の定義をなんとなく知っておこう!ぐらいの気持ちで大丈夫です!

土地の「用途地域」

用途地域とは、土地を用途ごとに13個に分類したものです。簡単にいうと「その土地に建てていい建物の種類や大きさが決まっている」ということです。

大きく、「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分かれます。住宅は工業系の「工業専用地域」以外なら建てられますが、住環境が優先されているのはやはり住宅系の地域です。

住宅系の地域は、種類によって以下のような特徴があります。

低層住居専用地域:
周りに高い建物が建つことがなく比較的静かな環境

中高層住居専用地域:
スーパーや病院や大学などがあり利便性が高くなる

住居地域:
ホテルやボーリング場、スケート場などの娯楽施設が立ち、賑やか

用途地域は費用や建てられる建物の条件、暮らしが大きく変わってくるポイントですので、土地選びの際には注意してみてくださいね。お住まいの市区町村のサイトで見られます!

建蔽(けんぺい)率

建ぺい率とは「敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建築面積(建物を真上から見た時の面積)の割合」のことです。参考までに計算式をご紹介します。

建ぺい率(%)=(建築面積÷敷地面積)×100

敷地ギリギリで家を建てると、隣の家との間隔がなくなり、防犯や風通しの面で良くありません。建ぺい率の制限は地域によって30%〜80%と異なります。

容積率

容積率「敷地面積に対する延べ床面積の割合」です。建ぺい率と異なり、今回は1階と2階の面積を足して計算します。容積率も計算式をご紹介しておきますね。

容積率(%)=(延べ床面積÷敷地面積)×100

容積率は「この敷地には何階建ての家が建てられるのか?」という目安になります。容積率の制限も用途地域ごとに50%〜500%と大きく異なります。

建物の高さなどの「建築制限」

建物の高さを制限する「高さ制限」、日光の照射時間を確保するための「日影規制」などがあります。日影規制は、3階建ての家を検討している場合には、日影規制による高さ制限がないか注意してみるといいです。

ハウスメーカー以外で土地探しをする方法

ここまで、「予算→ハウスメーカーを→メーカーの担当者と一緒に土地探し」という流れをご紹介してきましたが、土地を探す方法は実はそれだけではありません。

3つの方法についても、メリット・デメリットとあわせてご紹介します。

不動産屋さんにお願いする

地域の不動産屋さんに土地探しをお願いする方法です。

【メリット】

【デメリット】

昔からある小さな不動産では土地が相場よりも安く売られていることもあります。エリアが決まっている人はチェックしてみるのもいいですね。

インターネットで探す

土地売買のサイトで自分で探してみる方法です。

【メリット】

【デメリット】

自分の足で歩いて探す

自分が希望とするエリアが決まっているのなら、歩いてみて売り地を探すのも手です。

【メリット】

【デメリット】

オススメはハウスメーカーでの土地探し

メーカー以外の方法をお伝えしましたが、やはりオススメはハウスメーカーでの土地探しです。理由は大きく分けて3つです。

建てたい家に合わせた土地探し

一つ目は建てたい家にあった土地を探せることです。
玄関の向きや外観・間取りなど家の希望に合わせた土地をハウスメーカーは考えて選んでくれます。

総予算で考えてくれる

ハウスメーカーの担当者とは「総予算・家の予算・土地代」を話し合って決めているため、実際に土地を選びながら家の予算を調整してもらうことも可能です。

ローンの窓口をまとめられる

二つ目は住宅と土地のローンを一緒に組めることです。
土地と建物の購入をハウスメーカーひとつでできるため、手続きが楽になります。

土地探しの手順のまとめ

ここまで紹介してきた土地探しの流れをまとめると次のようになります。

1,総予算を決める
2.ハウスメーカーを決め、土地の予算を決める
3.土地の優先順位を考える
4.土地を探す
5.条件に合うか調査する
6.契約

この流れで家づくりのスタート〜土地探しを進めていくことで、予算と希望の暮らしが叶いやすくなります。土地探しと並行して家の打ち合わせも行っていきます。 

土地の決定〜本設計までの流れ

土地が決定したら次は画像の⑤「買付証明書提出」から進んでいきます。

土地探しの流れ(5〜7)

ここでは⑤買付証明書提出から、⑥住宅ローン仮審査、⑦土地売買契約を経て本設計に至るまでの流れをご紹介します。

契約やローンが出てきてややこしく感じますが大丈夫です。わかりやすくご説明します!

買付証明書提出

土地が見つかったら、購入の意思を示す「買付証明書」を提出します。
「土地を買います!」という予約のようなもので、有効期間は2週間ほどです。

やることは不動産屋さんやメーカーの担当者から渡される専用用紙に記入するだけです。ここではまだお金のやり取りは発生しません。

住宅ローン仮審査

土地の買付証明書を提出したら、住宅ローンの仮審査を受けます。
住宅ローン事前審査とも呼ばれます。

住宅ローンとは、住宅の購入や建築費用を金融機関などから借りることです。
住宅ローンを借りる際には、「借りたお金を返済する能力があるか」を審査する必要があり、仮審査と本審査を受けなければいけません。

そして、ここではまず仮審査を受けます。万が一ローンの申請に落ちてしまった場合のことも考えて、必ず土地の購入前に申請しましょう。

【仮審査に必要なもの】
本人確認書類
収入証明書(源泉徴収票など)
物件関連資料(仮の見積書や図面など)

また、土地購入でつなぎ融資を利用したい!という場合は、住宅ローンの仮審査をする際につなぎ融資も一緒に申請しておきましょう。民間銀行では家が建つ前にお金を借りられますが、フラット35の場合は家が完成するまで借りられません。

そんな時に、家が完成する前に借りられる「つなぎ融資」を申請します。
つなぎ融資のお金は、住宅完成後は住宅ローンに含めて返済が可能です。

住宅ローンの仮申請時に一緒に申請できますので、フラット35を利用予定の方は利用するかどうか考えておきましょう。

土地売買契約

仮審査に無事に通ったら、土地の売買契約を結びます。重要事項の説明を聞き、納得した状態で契約を結びましょう。ゴミが埋まっていた時に誰が処分費用を出すのかなど確認しておきましょう。

この時に手付金や土地の仲介手数料を支払います。手付金は土地価格の5〜10%程度が相場です。現金で払うので用意が必要です。


ここまで進んだらいよいよ本設計に入り「土地」に関しては完了になります。

手付金以外の残りの土地代は、住宅ローンの決済後、引き渡し時に払うことになります。

まとめ

注文住宅の土地探し

お疲れ様でした!土地探しの流れはつかめましたか?

今回の記事のおさらいです。

□家づくりの順番は「予算→ハウスメーカー→土地」

□土地探しの順番
1.総予算を決める
2.ハウスメーカーを決め、土地の予算を決める
3.土地の優先順位を考える
4.土地を探す
5.条件に合うか調査する
6.契約

□優先順位はチェックリストを使用して確認
□地盤や法規制限について調査する

現時点で予算〜ハウスメーカーで悩んでいる方は、おうちキャンバスの診断を利用していただくと、あなたの条件にぴったりのハウスメーカーをおすすめできます。

ハウスメーカー選びはおうちキャンバスにお任せください 今すぐ診断する!

土地探しを始める方は、まずはチェックリストをもとに優先順位付けをすることから始めてみてくださいね。

最後になりますが、土地探しは家づくりの7割を決めるとも言われています。
条件を満たした土地を見つけ、素敵なお家づくりを進めてくださいね!

担当者コメント

たてまる
家づくり専門アドバイザー
たてまる

家づくりにおいて土地探しは非常に大切です。「土地がなければ家は建てられない」と考えて土地探しから始める方も多いですが、理想の家づくりを考えるとあまりオススメできません。「予算→家→土地」の順に考えることで、希望を叶えながら予算に合った家を建てられます!
また、土地探しについてのチェックリストを紹介しました。ご夫婦の間でも優先することが違っていて、いざ買うとなった時に揉めてしまうことも多々ありますので、チェックリストを見ながら話し合ってみてくださいね!

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