土地なしの状態から注文住宅を建てるまでの流れ｜爆速＆最強効率版

たてまる

はなまるな家を建てよう💮 どうも「たてまる」です！
今回は「土地なしの状態から注文住宅を建てるまでの流れ」についてお話しします。

▼ 今すぐ土地なしから注文住宅を建てるまでの流れを読む

あなたは今、「近々、土地を購入して注文住宅を建てようと思う」「土地探し？それとも施工業者探し？何から始めればいいんだろう」と思ってはいませんか？
多くの人が「まずは自分で土地を探して、よい土地が見つかったら家を建てよう」と考えます。しかしこの認識は、実は誤りです。

結論からお伝えすると「自分でも土地を探しつつ、ハウスメーカー選びも進める」「営業担当さんに、一緒に土地を探してもらう」という流れが、もっとも効率的です。
なぜならハウスメーカーに希望のエリアを伝えて、一緒に土地探しを行った方が、ネットに出ていない優良土地や、ハウスメーカーが抑えている分譲土地を紹介してもらえる可能性が高くなるからです。

この記事の中では、効率的な土地探しの流れとともに、「ハウスメーカー選びと並行して、土地を決めなければいけないの？」や「土地だけではローンが組めないって本当？」といったお悩みにも回答しますので、ぜひ読んでみてくださいね。それではまいります！

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たてまる

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大学で材料工学・建築素材を研究、30歳でマイホーム購入を決意。コツコツと住宅知識を増やし、満足の家を建てた経験を持つ。現在は家づくりで役立つ情報をYouTube、SNSにて発信している。

土地なしの状態から注文住宅を建てるまでの基本的な流れ

まずは土地なしの状態から注文住宅の引き渡しを行うまでの基本的な流れを、順番に解説します。

（1）情報収集、イメージづくり、予算決定

家づくりを思い立ったら、まずは情報収集を行い、希望条件を明確にします。
このとき、理想のライフスタイル、家族の希望、部屋数、予算、立地条件など、譲れない条件を具体的に書き出します。

（2）ハウスメーカー探し

おおまかなイメージが定まったら、家を建てる建築会社を探します。
まずはネットのオンライン相談や資料請求で、予算に合っていて、デザインや施工が好みのハウスメーカーを探し、そのうえで希望の土地について相談しましょう。
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（3）土地申し込み・間取り設計

依頼するハウスメーカーを絞り込んだら、営業担当と一緒に、土地探し・間取り設計を行います。
土地の大きさによって家の面積・間取りが決まるため、土地と間取りはセットで考えた方がよいでしょう。
ハウスメーカーとの打ち合わせを通して、1社に絞り込みましょう。

（4）見積もり依頼と建築確認申請

プランにくわえて、設備や仕様などの細かい部分が確定したら、ハウスメーカーに見積もり依頼を行います。

見積もり依頼の際には、「建築確認申請」といって、その金額で問題ないか、地盤改良工事は必要か、建築基準法を遵守しているかなど、土地と建物にまつわる細かく確認してもらいます。
この時期に、金融機関を選んで住宅ローンの仮審査を申し込みます。

（5）工事請負契約・住宅ローン申請

問題がなければ、「工事請負契約」を結びましょう。
このとき、契約金として建物金額の10%を支払うケースがあります（ハウスメーカーにより対応が異なります）。
工事請負契約のあとにプランの変更が発生した場合、変更契約が必要になります。

建築確認の申請後は、仕様を変更できないこともあるため、どこまで変更可能か、事前に確認しておきましょう。

（6）着工

住宅ローンの審査が通ったら、着工に入ります。
工事の前に、近隣住民の方に挨拶に伺うとよいでしょう。

棟梁との顔合わせや、地鎮祭、上棟式、棟上げ式を行うかどうかも、ここでハウスメーカーに確認します。
完成が近付いたら、引っ越しの手配とともに、照明・家具・家電の搬入調整も行ってください。

（7）完成・引き渡し

家が完成したら、床・壁などの仕上げや設備、配線の電気系統をチェックする「竣工検査」を行います。
ここで施工の不具合がないか、補修が可能な期限はいつまでかを、ハウスメーカーと確認しましょう。
このとき、住宅ローンの契約と実行、鍵の引き渡しを行います。

（8）登記手続き・給付金の申請

最後に登記手続きと給付金の申請を行います。
登記手続きについては、金融機関が指定した司法書士が、各種手続きを代行するのが一般的です。
不動産取得税の軽減や給付金の申請、住宅ローン控除を受けるための確定申告、贈与の減税申告などは、引っ越しと入居完了後、自分で行います。

たてまる

こうして見ると、複雑で難しいように思えますね。
ですが、順序立てて進めれば「案外、大したことはなかった」ということも多いものです。続いては、1番重要な「土地探しの方法」について、噛み砕いて解説します。

土地探しの方法は大きくわけて5つ

土地探しの方法は大きくわけて5つあります。

オススメは「契約予定のハウスメーカーに相談する」方法

もっとも効率的でオススメな方法は、契約予定のハウスメーカーに、住みたいエリアを相談し、一緒に土地を探す方法です。
ハウスメーカーの担当者に希望する土地の条件や予算感を伝えておいて、自分でも上記2から5までの方法を試すことで、よい土地と出会える確率が上がるでしょう。

基本的に、土地探しはハウスメーカーと一緒に行うことで、ムダなく進められます。
というのも、たとえ一般の方が見て「いいな」と思う土地でも、ハウスメーカー側の理由、たとえば建材を搬入するトラックが通れないなどで、建築を断られることがあるからです。
自分が家を建てたいと思える土地、そのうえでハウスメーカーも問題なく建築できる土地を、効率よく探しましょう。

「よい土地が見つかったら家を建てよう」という誤解

よく「インターネット上で、完璧な土地が見つかったら家を建てよう」という人がいますが、これは大きな誤解です。
条件のよい土地は競争率が高いですし、ハウスメーカーや不動産屋が、ネットに上げる前に優良顧客に紹介してしまうからです。

結論としては、最初にハウスメーカーに土地の希望を伝えておくことで、条件のよい土地を先行して紹介してもらえる可能性が高くなります。

ハウスメーカー選びと並行して、土地を決めなければいけないの？

一般的に、土地探しはハウスメーカー選びと並行して行うとうまくいきやすいです。
というのも、「間取りプラン」と「土地」の両方が確定して初めてハウスメーカーに「概算見積もり」を依頼でき、住宅ローンの仮審査に進めるからです。
スピード感をもって、同時並行で進めることで、余計な時間やお金をかけずに済みます。

もちろん、ハウスメーカーと一緒に土地探しをする方法にもデメリットはありますが、「土地とローンを同時に組める」ことは大きなメリットです。

土地だけではローンが組めないって本当？

よい土地が見つかると、急いで購入したくなりますが、土地が見つかった時点ですぐに住宅ローンが組めるかというと、そうではありません。

なぜなら、住宅ローンはあくまで家を建てるためのローンであり、土地の購入だけに利用するものではないからです。
土地を先行購入する際には、一時的に自己資金で補うのが一般的です。

「自分の希望の立地に家を建てたい」という方は、無料の住宅メーカー診断から、予算感や家族構成を入力し、ぴったりのハウスメーカーを診断してみてください。

「土地・ハウスメーカー・予算について、トータルで悩んでいる」という方は、無料の家づくりオンライン相談から、お気軽にご相談ください。
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ご希望の方には、ハウスメーカーごとの優秀な営業担当も紹介いたします。

土地探しから購入までの基本的な流れ

土地探しから購入までの流れは、本来はハウスメーカー契約や間取り設計と並行して行いますが、土地だけにフォーカスすると、一般的に次のようになります。

（1）土地探し

不動産屋やインターネット上でよい土地を探します。

すでにハウスメーカーを絞り込んでいる場合は、ハウスメーカー所有の分譲土地を紹介してもらったり、競争率の高い土地を競り落としてもらうことも可能です。

（2）土地調査

気になる土地が見つかったら、施工会社に頼んで「地盤調査」と「敷地調査」をしてもらいます。

自社で調査する会社と、専門の第三機関に委託する会社があります。

このとき、ハザードマップを利用して川の氾濫や液状化現象、土砂災害などのリスクを確認したり、自分でも土地の周辺を歩いて日当たりやご近所の雰囲気を確認しておきましょう。

（3）買付と住宅ローン事前審査

「土地の買付証明書の提出」といって、2週間の間は、「買付証明（土地の予約のようなもの）」ができます。
このとき、土地と並行して、間取りプランも詰めていきます。施工会社の見積もりが確定したら、住宅ローンの仮審査（事前審査）を行います。
仮審査では、主に申請者の返済能力が審査され、1〜7日以内に結果が判明します。

（4）重要事項の説明

購入する土地を決めたら、売買契約を結ぶ前に不動産会社の担当者から「重要事項説明」を受けます。
ここでは、宅地建物取引士が重要事項説明書を用意し、土地の用途、災害リスク、インフラ整備状況といった「契約をするかしないかに関わる情報」を口頭で説明してもらいます。
これは「宅地建物取引業法」という法律で決まっていることです。
疑問や不明点はしっかりと確認してください。

（5）土地売買契約の締結

土地の売買契約時には、土地の「手付金」として、土地代の5〜10%程度を現金で預けます。
手付金は、最終的に土地の購入代金の一部に充てられることが多く、損失にはならないことが多いです。

土地探しで見るべきポイント

土地探しでは、実際に現地を訪れ、次のポイントを確認してみましょう。

ハウスメーカーに確認してもらうポイント

一方で、次のような専門的な確認事項は、ハウスメーカーに見てもらってくださいね。

パッと見て「いいな」と思う土地でも、実は住宅建築に向いていない土地だったということはあるものです。
逆に「あまりピンと来ない」土地でも、実際に家を建ててみたら2階の眺望が素晴らしかったというケースや、いつの間にか家の周りが便利になり、土地の価値が上がったというケースもあります。

まずは自分で調べ、ハウスメーカーにも相談しつつ土地を決定するのがオススメです。

土地なしで注文住宅を建てるまでにいくらかかる？ 

土地なしの状態から注文住宅の建築までにかかった費用の全国平均は、土地代1,819万円、建築費3,935万円、あわせて5,754万円となります（令和5年度）。 

ただし家を建てるのにかかる費用の総額は、契約する施工会社や土地代、建物の大きさによってまったく変わる点に注意しましょう。

「自分の世帯年収だと、いくらのローンを借りられる？」
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土地なしから注文住宅を建てるまでにかかる期間は？

家づくりを思い立ってから、注文住宅完成までは、最短で1年ほどかかります。
土地の状態や建てる家の仕様、大工さんの手配によっては、1年と6か月ほどかかる場合もあります。

注文住宅を思い立ってから、あなたが行うべき事柄とライフイベントは、おおむね次の通りです。

建売住宅と注文住宅の違い

土地なしの状態からマイホームを検討される方は、「建売住宅」と「注文住宅」で迷うこともあるかと思います。
建売住宅と注文住宅の違いをお伝えします。

建売住宅とは

建売住宅とは、住宅の売主と契約して、土地と建物を一緒に購入する形式の住宅です。

すでに建築された物件を購入する形式と、土地の契約後に建てる形式の両方が存在します。

注文住宅とは

注文住宅とは、建築工事請負契約を結んで建てる住宅のことです。

間取り設計やデザインを住宅メーカーに依頼することで、オリジナリティが高く、家族のこだわりを詰め込んだ家を建てられます。

注文住宅の建築は、購入した土地に建てる形式と、住宅メーカーと一緒に土地を探す形式の両方が存在します。

建売住宅と注文住宅、どちらがオススメか

建売住宅は、土地と建物をセットで購入できるため、手続きが簡単で、入居がしやすいというメリットがあります。

ただし人気の土地に建てるため、間取りや仕様は画一的になりやすいです。

一方で、注文住宅は、自由度が高い分、手続きや打合せが多くなる点がデメリットではあるものの、ゼロから間取りやデザインを自由に考えられるのは非常に大きな魅力です。

自分の暮らしや好みに合った唯一無二の家を建てられますし、何より、自分で建てた家の満足感が得られますよね。

設計時に、ライフステージに合わせたリフォームなども考慮できる点も大きな魅力です。

以上を踏まえて、自分に合っている家のタイプを選んでくださいね。

まとめ

ここまで記事を読んでいただき、ありがとうございます！
この記事では、土地なしの状態から注文住宅を建てるまでの流れを解説しました。
とくに重要なポイントは、次の3点でしたね。

なお、家づくりの専門アドバイザーが複数在籍している「おうちキャンバス」でも、注文住宅の悩み相談を承っています。
土地なしの状態からの家づくりを考えているけれど、なかなか前に進まないときには、お気軽にご相談いただければと思います！

この記事を読んでいるあなたがよい土地を見つけ、ステキな注文住宅を建てられるよう、祈っております。それでは！

担当者コメント

家づくり専門アドバイザー

たてまる

土地購入は「早い者勝ち」とよく言われます。
誰が見ても条件のよい土地…たとえば駅チカや学校の近くなどは、人気も注目度も高く、すぐに売れてしまうからです。
しかし土地というのは複雑なもので、大型商業施設の建設や道路の区画整備により、将来的に価値が上がったというケースも少なくありません。

「買ったときはそうではなかったけれど、住み始めたら便利になった、ここに住んでよかったなあ…」という話はよく聞きます。

家づくりを検討される方の中には、「100%満足する土地が見つかるまで、家を建てたくない」という方がいらっしゃいます。
これは、かつて自分も同じように考えていたからこそ言えるのですが、第三者に相談すると、案外自分の中の「よい土地」の基準や固定観念が変化する、ということがあったりします。

土地の専門家であるハウスメーカーや不動産屋に相談しながら、土地を探すことで、今までになかった視点が見つかるかもしれません。

私たちおうちキャンバスでも、土地から注文住宅を建てたい方からのご相談を承っております。ぜひ1度お気軽にご相談くださいね。

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