【2026年最新】賃貸併用住宅は「やめとけ」って本当？後悔する人の共通点と、6つの理由をぜんぶ検証

「賃貸併用住宅 やめとけ」「賃貸併用住宅 後悔」―そんな言葉を見て、少し不安になっていませんか？

たしかに、後悔したという声は確かにあります。
でも、その後悔の中身をていねいに見ていくと、原因の多くは賃貸併用住宅そのものではなく、始める前の準備にあるんです。

この記事では、よく言われる「やめとけ」の理由を1つずつ、中立の立場から正直に検証していきますね。

まずは結論！「やめとけ」の多くは準備不足が原因です

先に、いちばん大事なところをお伝えします。
賃貸併用住宅で後悔した方の多くは、次の3つのどれかでつまずいています。
逆に言えば、ここさえ押さえれば、後悔の大半は建てる前に防げます。

つまり、賃貸併用住宅は「やめたほうがいい家」ではなく、向き・不向きと、準備の差がはっきり出る家なんです。
家賃をしっかり取れるエリアに土地をお持ちの方や、空室まで見込んだ収支を描ける方にとっては、今でも十分に魅力的な選択肢ですよ。

なお、金利の低い住宅ローンを使うには自宅部分を床面積の50%以上にするのが目安で、利回りは通常の賃貸より低めの実質3〜5%前後が一般的な目安とされています。

※数値はあくまで目安で、土地・立地・プランにより大きく変わります。将来の利益を保証するものではございません。

たてまる

「やめとけ」の正体を知れば、こわがる必要はありません。まずは下の30秒診断で、あなたと賃貸併用住宅の相性をチェックしてみましょう！

それでは、本文でくわしく見ていきましょう。

「賃貸併用住宅って、やっぱりやめたほうがいいのかな…」
「ネットで後悔って言葉をたくさん見て、一気に不安になってきた…」
「うちの土地でやって、本当に大丈夫なんだろうか…」

こんなふうにお悩みではありませんか？

賃貸併用住宅は、広告やCMでは「家賃収入でローンの負担が軽くなる」といった、うれしい面が中心に紹介されがちです。
広告は、もともと良い面を見せるためのもの。
だからこそ、その裏で見えにくくなっている注意点も、この記事ではフェアにお伝えしてまいりますね。

そんなあなたのために、この記事では、①「やめとけ」と言われる理由の正体、②10年後に後悔する人・しない人の違い、③後悔を防ぐ最短ルートを、特定の会社を売らない中立の立場から、正直にご紹介してまいります。

読み終わるころには、「やめとけ」の言葉に振り回されず、自分にとってどうなのかを落ち着いて判断できるようになっているはずですよ。

この記事の執筆者

ハウスメーカーの専門家
たてまる

誰もが「はなまるな家」を建てられるよう、客観的な立場から注文住宅・ハウスメーカー選びの情報を発信する注文住宅の専門家。SNS総フォロワー数は43.1万人（2026年11月時点）。全国各地の住宅展示場に足を運び、各ハウスメーカーへの取材で得た一次情報をもとに、正確な情報を届けている。

その傍ら、住宅アドバイザーとしてオンライン相談も実施し、一人ひとりが予算内で理想の家を建てられるようサポート。希望者には、自信を持っておすすめできる「ハウスメーカーの優秀な営業担当」を紹介している。

独自開発したハウスメーカー診断ツールは累計12万回以上利用され、多くの家づくり検討者に活用されている。オンライン相談会の利用者アンケート（有効回答1,753件）では、回答者の約96.5%が「家づくりの役に立ったため、同じように悩む知人にもすすめたい」と回答している※。

発信メディア／総フォロワー43.1万人 17万 2.7万 2.3万 21.1万

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※調査概要｜2025年6月15日〜2026年6月15日／有効回答1,753件（オンライン相談後アンケート）／満足度スコア7以上の割合（1,692／1,753＝約96.5%）

1. 「賃貸併用住宅はやめとけ」と言われる6つの理由を、冷静に検証

賃貸併用住宅は、人生でそう何度も建てるものではありません。
ほとんどの方が初めてなので、後から「そんなの知らなかった！」となりやすいポイントが、いくつかあります。

よく言われる「やめとけ」の正体は、その知らなかったポイントにうっかりハマってしまった方が悔やんでいる、というケースがほとんどなんです。
裏を返せば、先に知ってさえいれば、その多くは避けられるということ。
ここでは、そのつまずきやすいポイントを6つに整理しました。ひとつずつ見ていきましょうね。

理由① 生活音・プライバシーが気になる

自分の家と、他人が暮らす賃貸が同じ建物にあるため、「生活音が入居者に響かないか」「逆に物音が気になるのでは」と心配する声があります。

→ これは設計の段階でかなり防げます。自宅と賃貸で生活空間を上下や左右にきっちり分ける、玄関や水まわりの位置をずらす、遮音性の高い構造を選ぶ、といった工夫で、お互いの気配を感じにくくできます。
賃貸併用の経験が豊富な会社ほど、この音とプライバシーの分け方のノウハウを持っています。

理由② 自宅が狭くなる／家族が反対する

賃貸部分にスペースを割くぶん、自宅が想定より狭くなり、「こんなはずじゃなかった」「家族に反対された」というケースです。

→ これは優先順位を決めてから動くことで防げます。自宅の広さと収益の、どちらをどれくらい大事にしたいかを、ご家族で先に話し合っておくこと。
ここがあいまいなまま会社をまわると、何社見ても決められず、最後に妥協で決めて後悔しがちです。

理由③ 空室・入居者トラブルが起きる

「空室が続いて家賃が入らない」「入居者とのトラブルが負担」という後悔です。

→ これは賃貸需要のあるエリアかの見極めと、管理の外注で大きく減らせます。入居者対応やクレームは、管理会社に任せられます。
じつは管理を会社に委託するのは、特別なことではありません。

国土交通省の調査でも、自分だけで管理する自主管理のオーナーは約2割（18.5%）にとどまり、8割以上が何らかの形で管理会社に委託しているとされています（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」）。
委託費用は家賃の5%程度が一つの目安。トラブルの心理的な負担から解放されるメリットは大きいですよ。

理由④ 思ったより収益が出ない

「家賃収入でローンがチャラになると思っていたのに、ぜんぜんそんなことはなかった」という、収益面の後悔です。

→ これは家賃に頼りすぎない収支計画で防げます。プロが安全圏とするのは、家賃が毎月のローン返済の一部（目安として50〜70%）をカバーする設計。
家賃は、返済を助けてくれるボーナスくらいに考えておくと、空室が出ても慌てずにすみます。

▼ 収益の具体的な考え方（家賃カバー率や利回り）はこちらでくわしく解説しています。
賃貸併用住宅の費用はいくら？「儲かる人・損する人」の分かれ目

理由⑤ ローン・税制の壁にぶつかる

「賃貸を増やしたら、金利の低い住宅ローンが使えなくなった」という、知らないと損をする後悔です。

→ これは最初に前提を知っておくだけで防げます。金利の低い住宅ローンを使うには、建物の延べ床面積のうち自宅部分が50%以上であることが、多くの金融機関で条件とされています。
自宅が50%を下回ると、賃貸部分は事業用ローン（アパートローン）が必要になり、こちらは住宅ローンより金利が高めです。

また、長期固定の「フラット35」は自ら住む住宅向けの商品のため、賃貸部分には基本的に使えません。
「収益を増やしたい」と「金利の低いローンを使いたい」は引っぱり合いの関係なので、最初に握っておくと安心です。

※条件は金融機関やプランによって異なります。詳細は各金融機関や住宅金融支援機構（フラット35）でご確認くださいね。

理由⑥ 売却・相続でつまずく（出口の不安）

「いざ売ろうとしたら、なかなか買い手が見つからなかった」という、出口の後悔です。
賃貸併用住宅は、自宅と賃貸が一体になった少し特殊な物件です。

そのため、自分で住む家を探している人には間取りが合わず敬遠されやすく、買い手は家賃収入を目的とする投資家が中心になりがち。
投資家向けの物件は、ふつうの戸建てが載るスーモなどの居住用サイトではなく、収益物件専門のサイト（楽待↗・健美家↗など）で取引されることが多く、買い手の層（マーケット）がそのぶん限られます。
だから「売れない」のではなく、売れるまでに時間がかかりやすい、と理解しておくのが正確です。

→ これは最初の設計で出口を意識することでやわらげられます。くわしい備え方と、相続でむしろ有利になる面は、次の章でお伝えしますね（すぐ読みたい方はこちらをクリック）。

たてまる

ここまで6つお伝えしましたが、共通しているのは、どれも建ててからではなく建てる前に手を打てること。ポイントさえ押さえれば、必要以上にこわがらなくて大丈夫なんです！

2. 10年後に後悔する人・しない人の分かれ目

「やめとけ」の声の中でも、特に多いのが建てた数年後〜10年後に出てくる後悔です。
ここは賃貸併用住宅ならではの大事なポイントなので、章を分けてお伝えしますね。

築10年あたりで、空室と家賃下落が現実になりやすい

立地に恵まれていれば、新築当初は設備も新しく、入居者が決まりやすい傾向があります。
ところが築年数が経つにつれて、外観の古さや設備の劣化で、近くの新しい物件に入居希望者が流れやすくなります。

その結果、家賃を下げざるを得なくなったり、空室期間が長くなったりすることがあるんです。
これは賃貸併用住宅に限らず、賃貸経営に共通する時間の経過によるものです。

ただし、ここで大事なのは「だから危ない」と一律に決めつけないこと。
空室の起きやすさは、エリアによって大きく違うからです。

全国の空き家率は13.8%と過去最高ですが、実はこの数字はここ10年ほぼ横ばいで、その多くは地方の放置された空き家が押し上げています（出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）。
一方、放置系の空き家率を都市部で見ると、東京2.6%・神奈川3.2%・福岡4.6%などと、かなり低い水準です（出典：大和ハウス工業（同調査をもとにした分析）↗）。
他方で、貸すための賃貸用の空き家に注目すると、北海道（札幌など）はこの5年で大きく増え、大阪なども高めという分析もあります（出典：不動産ガイダンス↗）。

つまり、「建てれば必ず埋まる」時代ではないけれど、需要のあるエリアなら今でも十分に埋まる。要は、全国の平均値ではなく、あなたの土地のエリアの賃貸需要こそが効いてくる、ということなんですね。

では、自分の土地のエリア需要はどう調べる？

「うちのエリアは大丈夫なのか」は、次のような方法で、ある程度は自分でも確かめられます。

数字を一人で詰めるのが大変なときは、中立の専門家といっしょに見るのも近道ですよ（中立の相談について見る）。

出口（売却・相続）は、最初の設計に織り込んでおく

理由⑥でふれた「売れるまで時間がかかりやすい」も、設計段階の備えでやわらげられます。
不動産の売却情報サイトでは、賃貸併用住宅を売るコツとして、買い手のタイプに応じた次のような工夫が紹介されています（出典：LIFULL HOME'S↗／スマイティ↗／GMO不動産査定↗ など）。

そして、出口は「売る」だけではありません。
相続の場面では、賃貸併用住宅はむしろ有利に働くことがあります。

土地は、自分の家だけが建つ自用地よりも、人に貸す部分がある貸家建付地のほうが相続税の評価額が下がりやすく、一般に2〜3割ほど低く評価されることがあります。
さらに小規模宅地等の特例を使えると、自宅部分の土地は330㎡まで最大80%、賃貸部分の土地は200㎡まで50%、評価額を減らせるケースもあります。
たとえば、自分の家だけなら1億円と評価される土地が、賃貸併用にして貸家建付地として評価されると8千万円ほどに下がる、という例も紹介されています（出典：円満相続税理士法人↗）。

ただし、ここは制度が動いている分野でもあります。
2025年末にまとまった税制改正で、2027年（令和9年）1月1日以後の相続・贈与からは、貸付用不動産の相続税評価の方法が一部見直される予定です。

これは、市場価格と相続税の評価額が大きくかけ離れることを使った行き過ぎた節税を抑えるねらいで、課税の前5年以内に買ったり建てたりした一定の賃貸物件を、取得価額をもとにした価額で評価する、という方向です。
一方で、5年より前から持っている土地に新しく建てた家屋（の土地部分）は対象外とされる見込みで、相続などで長く保有してきた土地に賃貸併用住宅を建てる典型的なケースは、土地の評価への影響は限定的と考えられます（出典：トゥモローズ「令和8年度改正・貸付用不動産の評価見直し」↗）。

※相続税の特例や評価は、面積上限・居住や事業の継続・取得時期などの細かい要件があり、相続前3年以内に賃貸を始めた土地は特例の対象外になるなどの注意点もあります。最終的な適用可否は、必ず税理士などの専門家にご確認くださいね。

後悔しない人は、悪い数字のときも計画に入れている

10年後に後悔しない方の共通点は、はっきりしています。
それは、満室の良いときだけでなく、空室や家賃下落の悪いときまで見込んで収支を組んでいることです。

こうした悪いシナリオでも暮らしが回るかを最初に確かめておくと、いざというときに慌てずにすみます。
逆に、満室前提の楽観的な試算だけで進めてしまうと、ちょっとした空室で計画が崩れ、「こんなはずでは」となりやすいんです。

住宅アドバイザー 鎌田
（宅地建物取引士）

ご相談では、わざと『1部屋空いたら？』『家賃が10年で1割下がったら？』という厳しめのケースでも暮らしが回るかを、いっしょに確認します。良いときの数字だけで決めないこと。これが、10年後に後悔するかしないかの、いちばん大きな分かれ目なんです。そこまで見たうえでやると決めるなら、それは立派な戦略ですよ。

▼ 収支の具体的な考え方（家賃カバー率や利回り）をくわしく知りたい方はこちら！
賃貸併用住宅の費用はいくら？「儲かる人・損する人」の分かれ目

3. 後悔の分かれ目は「選択肢を広げられたか」と「数字を確かめたか」

ここが、この記事でいちばんお伝えしたいところです。
これまで見てきた後悔の理由をたどっていくと、行き着くのは「賃貸併用住宅という選択そのものが悪かった」ではないことが多いんです。
分かれ目になっているのは、次の2つでした。

分かれ目① 選択肢を、知っている会社だけに狭めていないか

ご相談に来られる方のほとんどが、最初はこうおっしゃいます。
「CMで知っている大手に相談したら、どこも高い。比べても高い会社同士で、手頃で質の良い会社が見つからない」と。

実はこれ、会社が無いのではなく、知らないだけであることがとても多いんです。
賃貸併用住宅は派手なCMをあまり打たないので、価格を抑えながらデザインや性能はしっかり、というバランス型の会社が、あまり表に出てきません。

たとえば、2010年に設立されたあるハウスメーカーは、住宅会社の売上高成長率で長年トップクラスを走り続け、直近では1年間の受注が6,000棟超、売上高は約1,600億円規模まで伸びています（出典：日刊木材新聞、2024年6月期・速報値）。
毎日CMで見る会社ではないかもしれませんが、年間の建築棟数のランキングでも、すでに大手の一角に食い込んでいます。

こうした会社の中には、賃貸併用に対応しているところもあります。
大手か、安い専門業者か、の二択で探していると、こうしたちょうどいい会社をまるごと見落としてしまうんですね。（おうちキャンバス調べ）

▼ どんな会社がどのくらいの規模なのか、棟数ランキングで全体像をつかみたい方はこちら！
大手ハウスメーカー棟数ランキング

住宅アドバイザー 鎌田
（宅地建物取引士）

このときも、答えは新しい会社を足したことでした。知っている数社だけで比べていたら、たぶん予算オーバーで諦めるか、好みに合わない家で妥協していたと思います。選択肢を広げるだけで、結論が変わることは本当に多いんです。

分かれ目② 数字をイメージで決めていないか

もうひとつの分かれ目は、2章でもお伝えした数字です。
家賃でローンがチャラになりそう、というイメージや、満室前提の明るい試算だけで進めると、空室ひとつで計画が崩れがち。
逆に、最初に名前の挙がる高い大手の見積もりだけを見て、やっぱり高すぎて無理だと、本当はできたはずの計画まで諦めてしまう。これも、もったいない後悔です。

自分の土地の家賃相場で、空室まで見込んだ収支を一度きちんと描く。
それだけで、やる・やらないをイメージではなく事実で判断できます。

つまり後悔を防ぐコツは、①選択肢を、知らない会社まで含めて広げることと、②自分の土地の数字を、楽観も悲観もせず確かめること。
この2つは、もちろんご自身で時間をかけて進めることもできますし、中立の第三者を使って一気に進めることもできます。

住宅アドバイザー 鎌田
（宅地建物取引士）

ご相談に来られる方のほとんどが、「知っている大手はどこも高い、比べても高い同士で、手頃で良い会社が見つからない」とおっしゃいます。でも実際は、その会社を知らなかっただけ、ということがほとんどなんです。価格と質のバランスが取れた会社にちゃんと出会えるか。そこが、満足と後悔の分かれ目だと感じています。

▼ 価格帯と得意分野でハウスメーカーを絞り込む具体的な方法はこちら！
賃貸併用住宅のハウスメーカーはどう選ぶ？「大手は高い・専門業者は不安」を抜け出す4タイプの絞り方

4. 後悔しない最短ルートは「中立の第三者に絞ってもらう」こと

ここまで読んで、やることは分かったけれど、知らない会社まで含めて調べて、数字まで確かめるのは、正直しんどいかも…と感じた方も多いと思います。
それは、とても自然な感覚です。
お仕事や日々の生活で忙しいなか、何十社もの会社を一社ずつ調べ、収支まで見極めるのは、現実的にとても大変ですよね。

相談先ごとの特徴を整理すると、こうなります。

おうちキャンバスでは、まずあなたのご希望（予算・デザインの好み・土地の条件・自宅と賃貸どちらを重視したいか など）をじっくりお聞きします。
そのうえで、あなたに合いそうな会社を選んでご紹介し、興味を持っていただいた会社については、一般的な説明だけでなく、他社とどう違うのか・どんな分野が得意なのかまで、専用スライドでしっかりご説明します。

1社をていねいにお話しすると、自然と10〜15分ほどになることも多いんです。
良いところだけでなく、注意しておきたいポイントもあわせて率直にお伝えするのが、私たちの大事にしているところ。
他社で相談したあとにお越しになって、こんなに詳しく、しかも正直に聞けたのは初めて、と驚いていただくことも多いんですよ。（おうちキャンバス調べ）

そして、ここはぜひお伝えしておきたいのですが、おうちキャンバスが大切にしているのは、賃貸併用住宅をすすめることではありません。
ときには、この立地なら、無理に賃貸併用にせず、注文住宅で満足のいくお家を建てたほうがいいかもしれませんよ、とお伝えすることもあります。
やめておくという判断を、いっしょに正直に出すこともある、ということです。

私たちがいちばん大事にしているのは、あなたの後悔を減らし、いちばんよい形を見つけることだからです。
ですので、賃貸併用にするか、ふつうの注文住宅にするか迷っている、という段階の方も、大歓迎ですよ。

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まだ相談はちょっと、まずは自分で雰囲気をつかみたい、という方は、外観を選ぶだけの無料診断から。

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5. 賃貸併用住宅の「やめとけ・後悔」よくある質問（FAQ）

最後に、ご相談でよくいただく質問にまとめてお答えしますね。

Q. 結局、賃貸併用住宅はやめたほうがいいのでしょうか？

人による、が正直な答えです。
家賃をしっかり取れるエリアに土地をお持ちで、空室まで見込んだ収支を描ける方には、今でも魅力的な選択肢です。
逆に、家賃の低いエリアや、土地から買う場合は、収益を期待しすぎないほうが安全です。
大事なのは、やる・やらないを先に決めることではなく、自分の土地と数字で成り立つかを確かめてから決めることですよ。

Q. 生活音やプライバシーは、本当に問題になりますか？

工夫しなければ気になることもありますが、設計で大きく防げます。
自宅と賃貸の生活空間を分ける、玄関や水まわりの位置をずらす、遮音性の高い構造にする、といった対策が有効です。
賃貸併用の経験が豊富な会社ほど、この分け方が上手です。

Q. 家賃収入で、ローンは全額まかなえますか？

「まかなえる場合もある」のが正直なところです。
ただし、それを前提にすると賃貸を広げすぎて空室に弱くなりがち。
計算に自信がなければ、家賃が返済の50〜70%をカバーするくらいの、空室が出ても破綻しない設計が安全圏です。
くわしい収支の考え方は費用の記事でご紹介しています。

Q. 将来、売れなくなって後悔しませんか？

売れないというより、買い手が投資家中心になり、売れるまで時間がかかりやすい、が正確です。
だからこそ、売りやすい立地・規模を選ぶ、空室を埋めて収益性を高めてから売る、入居者の退去後にふつうの住宅として売る、将来は自宅に取り込める間取りにしておく、といった備えが効きます。
一方で、相続では土地の評価額を下げられる仕組みもあり、土地を活かしたい方には強みになることもあります（要件は専門家にご確認ください）。

Q. 後悔しないために、最初にやるべきことは何ですか？

知っている会社だけで選択肢を狭めないことと、自分の土地の数字（家賃相場・空室込みの収支）を確かめることの2つです。
そのうえで、賃貸併用に強い会社を中立の立場で絞り、3社のプランと収支を見比べると、納得して決められますよ。

6. まとめ

「賃貸併用住宅はやめとけ」と言われる後悔は、その多くが建てる前の準備で防げるものでした。
ポイントを整理すると、こうなります。

自分の場合は後悔しないかな…と不安なときこそ、ひとりで抱え込まずに、まずは気軽に無料相談を使ってみてくださいね。
中立の立場で、良い面も注意点も、立地の現実も正直にお伝えします。

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監修者からのひとこと

家づくり専門アドバイザー

たてまる

「やめとけ」という言葉は、ちょっと強くてドキッとしますよね。でも中身をほどいてみると、その多くは準備すれば防げることばかりなんです。賃貸併用住宅は、住まいと収益の両方を考える、ちょっと特別な家づくり。だからこそ、こわがって遠ざけるのでも、勢いで飛び込むのでもなく、いったん中立の第三者といっしょに、自分の土地ではどうかを確かめてみてください。後悔のいちばんの予防策は、納得してから始めることですよ。はなまるな家を、いっしょにたてましょう🌸

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監修者からのひとこと

住宅アドバイザー（宅地建物取引士）

鎌田

おうちキャンバスの住宅アドバイザーとして、これまで賃貸併用住宅を含む500件以上のご相談に対応してきました。特定のメーカーを売らない中立の立場で、各社の費用・収益・リスクを比較しながら、お客様の意思決定をサポートしています。賃貸併用住宅は、向き不向きがはっきり分かれる家。だからこそ、走り出す前に一度、第三者の目で冷静に見極めることをおすすめします。

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